最严调控下沪深房价仍涨 货币宽松不变难改上涨趋势

来源：中国证券报 作者：戴小河

最严调控令下沪深房价仍上涨 人口老龄化影响三四线楼市

北京楼市调控进一步升级，对于二套房认定上“认房又认贷”，并将二套房首付比例提至60%，使得正在办理交易手续的买家一夜之间“哀鸿遍野”。首付比例上升30%意味着需多缴纳二三百万的现金，许多人因此周转不开。不过，那些尚未成交的卖家则悄悄“撤单”，他们认为，在这样的局面下，房租必然上涨，在家收租金也不错。反观上海和深圳，同样的政策已出台半年，房价仍旧小幅上涨。

沪深房价仍小幅上涨

3月21日，马库斯在链家地产位于浦东的一家门面签下合同，将自己住了10年的两室两厅卖掉了。

马库斯是一名德国人，2005年拖着一只行李和300万元存款，漂洋过海来到浦东。他拿出100万元付了首付，剩下200万元经营红酒生意。十多年过去了，200万元早被马库斯亏得颗粒不剩。如今，他以1125万元卖掉房子，打算回国休养生息。

远在千里之外的深圳，罗湖一家房屋中介的经理伍盛今天也感到开心。一位业主在2016年11月挂出的一套两室一厅，终于以920万元的价格成交，而当时的挂牌价为870万元。

上海、深圳两地曾分别于2016年的11月和10月出台严苛的调控政策，均是“认房又认贷”，只要有个人贷款记录，不分地域、不分是否已还清，一律认定为二套房，需缴纳70%的首付。

在这样的高压政策下，多数买房者认为房价会掉到“半山腰”，但事实证明他们都错了。上海和深圳的链家区域经理告诉中国证券报记者，调控政策出台后，两地房价迄今涨幅约为5%-10%。

反观新政出台4天后的北京，违约的案例如雨后春笋般冒出，主要是缴不起首付了。“这几天我和同事接手的违约案子就有4起。一下子多拿30%的首付，意味着多出二三百万元，真的周转不开。此前疯狂的买家，现在则疯了似地要求卖家退定金，个别不负责的小中介还跑得无影无踪。”我爱我家北京积水潭地区的一位销售经理表示。

安居客房价数据显示，截至3月14日，北京二手房均价首次突破6万元大关，达到60382元/平方米，环比上涨1.4%，同比上涨43.5%。2014年走出低迷期后，北京房价连续3年走高。

分区域看，东城、西城两区二手房均价均已突破10万元，分别为115342元/平方米和128047元/平方米；通州均价也已突破5万元关口，达到50968元/平方米；单价3万以下的行政区，仅有平谷、延庆和密云。

三四线楼市值不值得投资？

由于大城市的调控力度日益升级，放弃在一线购房计划的买家，是否会回到三四线城市购房？或者是放弃在三四线的购房计划，维持在一线城市的“处女贷”身份？中国证券报记者采访的多位业内专家预测，人口回流返乡的可能性会更大一些。这也让三四线房市成为投资的热点。然而，价格远低于一线的三四线楼市，未来到底是价值洼地，还是投资“大坑”呢？

从近期的新闻报道当中已经可以很明显地感受到三四线城市房价升温。今年1-2月，全国房地产开发投资0.99万亿元，名义同增8.9%，增速比2016年全年提高2%，超出市场预期。三四线城市新房销售同比大幅增长。不少地区甚至也仿效一二线城市，开始了不动产限购措施。3月以来，河北涿州、涞水，浙江嘉善、安徽滁州等市，张家口崇礼区等地已相继出台或升级限购、限贷政策。

不过，大都市圈周边的三四线楼市销售火爆主要是一二线城市房市调控后的外溢效应。京沪深等地购房门槛提高之后，大量购房需求向周边外溢和挤出，而且当前房地产政策“因城施策”，三四线城市继续享受鼓励去库存的政策红利，短期内造成了三四线城市楼市的火爆。

房地产经济专家孙骁骥认为，如果排除掉热钱炒房的因素，长期来看，依靠三四线原有居民的投资需求，并不能撑得起三四线城市的楼市。他表示，在未来相当长的时期内，城镇人口的老龄化速度将加快。预计到2020年，我国老年人口将达2.48亿，并在5年之后彻底进入高龄化社会。老年人越多，意味着整个社会购房的需求越低、消费能力越低。目前，中小城镇的建设和开发在持续加速，但人口结构却在不断老化，这说明未来的三四线城市房屋供给会因城镇化的加速而不断增多，购房需求则会因人口老龄化而大幅缩水。在供需关系作用之下，未来三四线城市楼市价格的增幅有限，并且有下跌的可能。

孙骁骥表示，中国的楼市，目前已经呈现出双重的“两极分化”：一二线和三四线城市价格的分化，三四线城市之间的价格分化。长期来看，中国未来的城市格局是“城邦化”，只有在京沪深等“城邦”周围的中小城镇，受惠于大城市的房价溢出效应，才经得起价格的长期考验，这些地区才是所谓的“价值洼地”。

货币政策可能适度收紧

多位业内人士认为，考虑到三四线城市土地库存规模仍在高位，中央政府去库存思路短期难有扭转；而去库存需与信贷端相配合，预计三四线市场按揭投放规模不会出现明显收窄。

中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮楼市价格涨起来其实是因为信贷超发、资产荒。从2014年“9·30”开始，持续一轮又一轮的刺激，预测后市还是看这波潮水会不会继续。

华创债券团队也指出，货币宽松的环境不改变，难改房价上涨的趋势。本轮房价上涨的源头在于2014年9月30日，央行全面放松房地产信贷。尽管各地此前放松房地产相关政策对房价上涨起到推波助澜的作用，但宽松的货币环境仍是房价上涨最坚实的基础。而且目前房地产贷款在银行资产中仍属于最优质的资产，银行很难主动收紧房地产信贷。所以货币政策如果不适度收紧，房地产市场的调控政策就很难见效，因此后期货币政策也可能适度收紧。

不过，海通证券姜超有不同看法。他预测2017年上半年的经济增速压力有限，因为地产销售对投资还存在滞后传导，存货周期还在发生作用，去杠杆影响还未开始。但到2017年下半年，存货周期应已结束，地产投资或面临大幅跳水，而去杠杆将传导进实体经济，届时经济或有极大的下行风险。如果美国大幅降低企业所得税税率至15%，中国还继续助推地产泡沫，那么制造业和资本或许会大幅流失，而美国持续加息或会刺破中国地产“泡沫”。